通州千万级改善的痛点

来源：未知

2023-03-02 15:37

一个答案，击中了通州千万级改善的痛点最近的购房群里，掀起了一个话题讨论。一位有通州户口的朋友，想在东边置办一套140㎡+的大户型改善，总价控制在1000w以内，群友纷纷帮着出

一个答案，击中了通州千万级改善的痛点

最近的购房群里，掀起了一个话题讨论。一位有通州户口的朋友，想在东边置办一套140㎡+的大户型改善，总价控制在1000w以内，群友纷纷帮着出谋划策。七嘴八舌下，有四个项目出场率最高：

千万改善本身就是很多人的痛点，比上不足，比下有余。尤其是通州客群，限购政策严，加上区域内多为刚需初改产品，大户型选择有限。所以本期以这四个项目为例，与大家一起探讨：东边千万置业，到底如何选择？

01首先，我们要制定一个标尺。改善，到底看的是什么？很多人第一反应就是产品，住的舒服，品质高。这当然没错，但，如果是千万量级的产品，在东边其实很难选到特别出彩的大户型。就以这四个项目为例，从户型看，好的不会太好，差的也没很差。而且大户型本身操作空间较高，即使是一般的户型，在后期也可以从装修上找补。那么再回到这个问题，改善究竟看什么？答案是——谁更靠近城市的核心资源，未来可以长期持续地享受利好，在后期置换时拥有较高的投资回报比。城市的核心资源，是买房人无法通过自身努力获得的。包括刚刚提到的“住的舒服”，也不仅仅局限于室内，踏出家门要啥没啥，周边遍布回迁房，压根谈不上“改善”二字。那么以这个标尺来衡量这四个项目，我们会发现，其中三个项目都是“伪改善”。02先说王四营的几个项目。

王四营最大的噱头就是地处朝阳4.9环，但它本身就是一个刚需板块，周边都是老工业区。去看看那边的地貌就知道，不像改善的样子。虽然明面说要打造焦化厂文创区，但说实话，朝阳重东重北，东南区域地位不高，想变成第二个首钢园很难。一个刚需板块，配置大量回迁房，客群不纯，而且相邻一站地铁的豆各庄板块6.5w，基本限制了王四营的价格浮动范围。目前就保利锦上卖的还可以，同板块的朝阳壹号和东岳府，根本卖不动，反观沁园倒是打着刚需小户型旗号，在持续网签。再看看通州老盘，鑫苑盛世天玺。

盛世天玺的优势在于装修还不错，配6w+的价格有点壕气。但它的地理位置同样撑不起改善，通州老城核心集中在八通线北侧，而天玺位于九棵树板块，八通线南侧，有点“被遗忘”的意思。最近的新房国誉未来悦单价5.6w，虽然周边二手市场流通还不错，但盛世天玺价格远高于周边二手房均价，加上地块于2003年出让，年限久产权缩水，增值空间非常有限。另外，鑫苑最近暴雷，债务风险不小，想想前段时间的td潮，慎重点好。金地北京壹街区除了价格利好，地段优势也不明显。

六环外宋庄，面貌有点类似798，只有南侧宋庄的集中文创产业区，生活配套不足，自住投资都不太合适。

03四个项目中唯一满足改善标尺的，就是融御二期。相较一期在产品力上做了很大的提升，加上国企开发商靠谱，风险小。虽然户型没啥大优势，但给的精装标准几乎全是很好的品牌，买房人心里也平衡不少。最关键的是，它真正意义上占据了副中心优质地段，不仅配套相当完善，还狠狠收获了一波规划利好。

融御位于副中心核心区，创新发展组团。单这一点大家都懂，它未来的房价不会低。据悉政府每年投入大量资金用于基础设施建设，周边工程进展相当快。比如位于项目南侧的副中心交通枢纽。副中心站链接了6号线和规划中的M101号线、平谷线、18号线共计4条地铁线。

据北京发布推文显示，规划M101号线的通胡大街站位于项目西侧。

据说M101号线今年年内就会动工，通车后距离项目直线距离约400m，距离适中。位于项目南侧的「运通隧道」也已开通，可以实现广渠路快速到达通运西路和东六环。加上地面的通燕高速、新华西街，三横三纵的路网，可以很好地连接朝阳和副中心，承接朝阳外溢客群。而交通发达的地段，配套不会跟不上。

相比于上面三个项目，融御的配套不仅全，且优。首先北侧直线距离约200m处就是北京华联武夷购物中心，南侧直线距离约700m的副中心交通枢纽未来将配建大型高端商务区及集中商业。直线距离约3km范围内有3家医院，其中友谊医院为三甲医院，最远的安贞医院驾车轻松可达。直线距离约1km范围内有2所幼儿园+3所小学+1所中学，南北各是北运河与运潮减河，纵览夜色河景。此外，周边多个生态公园，最近的潞河中心公园直线距离约500m，非常适合饭后散步。